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行业概述

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如果将1998 年作为中国房地产市场的起点,近20 年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了市场的力量。第一个十年,依靠土地与人口红利,住宅地产处于黄金十年,房地产标准的好模式是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发”,整体以营销为导向。自2014年以来,中国经济进入新常态,宏观经济下行,房屋价格增速逐步放缓,随着政府对产能过剩 行业进行供给侧改革,在历史繁荣期大量开发积累的大量库存需要逐步消化。随着库存量逐年上升,购房者整体趋于理性,每年十几亿平方米的销售不再持续。当市场进入存量时代之后,以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式才是下一个十年的主流。  


趋势一:消费和技术升级促进住宅地产行业创新,房企要持续改善产品才能赢得市场。


消费升级使消费者对于消费品提出了更高要求。对于传统商品房,更高质量、更具服务性质的社区生态营造成为未来发展的核心,智能住房、智能家居也成为业界最先端的研究和发展方向。


需求结构继续调整,第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱,婚房刚需下降,改善型需求将提升。二胎政策全面放开后,二胎出生将增加改善型需求,对于三四线城市影响将高于一二线。


产品方面,高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面,打造高标准社区,实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。

 

趋势二:强者恒强下市场集中度稳步提高,房地产企业必须面对发展、被兼并还是转型的艰难选择。

 

未来5年,国内房地产市场需求增速放缓,多数房企业绩增速同步下降,但行业竞争格局分化依旧,强者恒强的马太效应突出,行业集中度稳步提升。


在可以预见的将来,将会有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场,而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合,无论拿地、融资土、布局,都构筑了更高的安全边界,业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代的结束,房地产市场进入了强者恒强的王者时代。


趋势三:商业地产的经营模式更加多元,企业面临综合经营管理能力的考验。


传统商场中的零售商铺比例正在减少,取而代之的是文化类、娱乐类、体验类、服务类等多种业态的增加。在办公领域,联合办公、共创空间等新型办公模式的出现,也要求商业地产在设计、销售等各个阶段做出相应调整。


商业地产进入开发销售、租售并举、持有经营并重的存量经营时代,在后期运营中,是否具备高水平的资产运营管理能力,能够提供优质资产管理服务,成为地产租金收益和价值提升的关键。


趋势四:社区商业将获得很大的发展,为房企的商业模式创新提供了广阔空间。

 

社区商业在我国处于起步阶段,未来社区商业将成为地产发展的重要趋势。以抓住人们品质生活需求打造社区服务体系概念,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐、养老、金融服务等需求,体现集群效应,餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合。社区商业对房地产企业是新的发展机会,社区商业战略规划和运营也对房企提出了新的能力要求。

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